En bref : les règles d’interdiction de louer en 2026
En 2026, tout logement mis en location ou renouvelé en France métropolitaine doit obligatoirement atteindre au minimum la classe F du DPE.
- Seuil exigé : La classe F est le niveau minimal requis depuis le 1er janvier 2025, excluant tous les logements classés G.
- Gel des loyers : Interdiction stricte de réviser ou d’augmenter le loyer des logements F et G depuis le 24 août 2022.
- Exceptions légales : Exemption possible pour blocage en copropriété (article 20-1) ou contraintes architecturales (Décret n° 2023-796).
- Échéance baux en cours : L’interdiction s’applique lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail.
L’interdiction de louer liée au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est une disposition légale issue de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6) imposant qu’un logement loué comme résidence principale atteigne un seuil minimal de performance énergétique pour être proposé à un nouveau bail, renouvelé ou reconduit tacitement, sous peine de qualification d’indécence énergétique.
Quel est le calendrier réglementaire du DPE jusqu’en 2034 ?
La législation française durcit progressive la définition de la décence énergétique pour inciter les propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation. En France métropolitaine, le seuil maximal de consommation d’énergie finale autorisé était fixé à 450 kWh/m²/an (logements dits « G+ ») dès 2023, selon le Ministère de la Transition écologique.
Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction de mise en location, de renouvellement ou de reconduction tacite s’applique à l’ensemble des logements classés G. En 2026, le niveau minimal de performance exigé reste donc la classe F. Le calendrier s’échelonne ensuite sur dix ans :
- 1er janvier 2025 : Interdiction des logements classés G en France métropolitaine.
- 1er janvier 2028 : Interdiction des logements classés F (classe E minimale exigée).
- 1er janvier 2034 : Interdiction des logements classés E (classe D minimale exigée).
Pour les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte), le Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 adapte cette trajectoire : l’interdiction s’appliquera au 1er janvier 2028 pour la classe G, au 1er janvier 2031 pour la classe F et au 1er janvier 2034 pour la classe E.
| Échéance légale | Territoire concerné | Classe DPE interdite à la location | Niveau minimal exigé |
|---|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | France métropolitaine | Classe G | Classe F |
| 1er janvier 2028 | France métropolitaine | Classe F | Classe E |
| 1er janvier 2028 | Départements d’outre-mer | Classe G | Classe F |
| 1er janvier 2031 | Départements d’outre-mer | Classe F | Classe E |
| 1er janvier 2034 | Métropole & DOM | Classe E | Classe D |
Quelles sont les exceptions légales pour échapper à l’interdiction ?
Le législateur a prévu des exonérations spécifiques pour éviter de pénaliser injustement les bailleurs de bonne foi confrontés à des blocages indépendants de leur volonté. Ces exceptions reposent sur deux textes juridiques majeurs.
1. Le blocage en copropriété (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989)
Selon l’ANIL, un bailleur ne peut pas être condamné à réaliser des travaux si l’assemblée générale des copropriétaires refuse les résolutions visant à rénover les parties communes. Pour bénéficier de cette exemption judiciaire, le propriétaire doit justifier avoir réalisé l’ensemble des travaux privatifs adéquats dans son logement et avoir soumis au vote de l’assemblée générale des projets de travaux collectifs probants, qui ont été rejetés.
2. Les contraintes techniques et patrimoniales (Décret n° 2023-796)
Le Décret n° 2023-796 du 18 août 2023 fixe deux situations où le juge des contentieux de la protection ne peut ordonner d’injonction de travaux :
- Risque de pathologie du bâti : Les travaux de rénovation énergétique font courir un risque avéré sur la structure ou le clos et couvert du bâtiment, attesté sous la responsabilité d’un homme de l’art (architecte).
- Protection du patrimoine : Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales stricts (monuments historiques, sites patrimoniaux remarquables) interdisant toute modification des façades ou éléments architecturaux protégés par les autorités compétentes.
Comment s’applique l’interdiction sur les baux en cours et les loyers ?
L’interdiction de louer ne résilie pas automatiquement les contrats en cours. Selon Service-Public.fr, les baux signés avant l’échéance légale restent pleinement exécutables sans infraction jusqu’à leur date de renouvellement ou de reconduction tacite. C’est à ce moment précis que le logement doit satisfaire aux normes de décence énergétique.
Par ailleurs, la mesure financière du gel des loyers s’applique de manière continue. Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience / Légifrance), toute hausse de loyer est strictement interdite pour les logements classés F et G. Cette interdiction concerne aussi bien la révision annuelle basée sur l’IRL que la revalorisation lors du renouvellement de bail ou de la relocation.
Quelle est la durée de validité des DPE actuels ?
Pour vérifier l’éligibilité d’un logement, les bailleurs et locataires doivent contrôler la date de réalisation du diagnostic. Selon le Ministère de la Transition écologique, tout DPE réalisé conformément aux règles en vigueur depuis le 1er juillet 2021 possède une durée de validité réglementaire de 10 ans.
En revanche, la caducité des anciens DPE a été actée : les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont officiellement caducs depuis le 31 décembre 2024. En 2026, un bailleur remettant en location un bien évalué sous l’ancienne méthode doit obligatoirement faire réaliser un nouveau DPE.
Quels sont les recours du locataire et les sanctions juridiques ?
Lorsqu’un logement indécent sur le plan énergétique est loué, l’occupant dispose de voies de recours légales. Il doit d’abord adresser une mise en demeure au propriétaire d’exécuter la mise en conformité du bien.
À défaut d’accord, le juge des contentieux de la protection saisi peut ordonner l’exécution des travaux de rénovation, imposer une réduction du montant du loyer ou suspendre son versement jusqu’à la réalisation des travaux. Si le bailleur démontre une impossibilité légale liée à la copropriété ou au patrimoine, le juge peut exonérer le propriétaire de l’obligation de travaux, protégeant ainsi ses droits tout en actant l’état du bien.
Questions fréquentes sur l’interdiction de location DPE
Quel est le seuil DPE interdit à la location en 2026 ?
En 2026, l’interdiction concerne tous les logements classés G en France métropolitaine, mesure effective depuis le 1er janvier 2025. Le seuil minimal exigé pour pouvoir louer, renouveler ou reconduire un bail est la classe F.
Un bail en cours pour un logement classé G est-il annulé en 2026 ?
Non, l’interdiction ne résilie pas automatiquement le bail. Les contrats signés avant le 1er janvier 2025 restent valides jusqu’à leur date d’échéance de renouvellement ou de reconduction tacite, où la mise en conformité devient obligatoire.
Que risque un propriétaire s’il ne peut pas faire de travaux en copropriété ?
Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si l’assemblée générale refuse les travaux collectifs malgré les démarches du bailleur ayant réalisé ses travaux privatifs, le juge peut exonérer le propriétaire de l’obligation de travaux.