En bref :
Le vote passerelle est un mécanisme légal permettant à l’assemblée générale de revoter immédiatement à la majorité simple une résolution ayant manqué la majorité absolue.
- Premier scrutin : l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 exige plus de 500/1 000es pour adopter une résolution à la majorité absolue (Legifrance, 2024).
- Seuil de bascule : le second vote s’enclenche immédiatement si le projet obtient au moins un tiers des voix, soit 334/1 000es (Legifrance, 2024).
- Adoption à l’article 24 : la résolution est alors soumise à la majorité simple des seuls copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance (Legifrance, 2024).
- Élargissement légal : depuis le 11 avril 2024, ce mécanisme s’applique à toute décision légalement soumise à la majorité absolue (Legifrance, 2024).
Le vote passerelle en copropriété, défini par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, est une procédure d’assouplissement du vote en assemblée générale. Il permet à une résolution qui échoue à obtenir la majorité absolue de l’article 25 d’être immédiatement soumise à un second vote à la majorité simple de l’article 24, à condition qu’elle ait récolté au moins un tiers des voix de l’ensemble du syndicat.
Comment fonctionne le mécanisme de bascule de l’article 25-1 ?
Dans une copropriété, de nombreuses décisions d’entretien, de rénovation énergétique ou de gestion courante requièrent la majorité absolue. Selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la majorité absolue impose de recueillir plus de 500/1 000es des voix composant le syndicat des copropriétaires (Legifrance, 2024). Obtenir ce résultat en une seule étape s’avère souvent complexe en raison de l’absentéisme lors des assemblées générales.
Afin de ne pas paralyser la copropriété, le législateur a instauré l’article 25-1. Si la résolution n’atteint pas 501/1 000es mais rassemble au moins un tiers de la totalité des voix du syndicat (soit 333,33/1 000es minimum, généralement arrondi à 334/1 000es), la passerelle s’active. L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 a rendu ce second vote immédiat obligatoire et systématique dès l’atteinte de ce seuil (Legifrance, 2019).
Lors de ce second vote immédiat en séance, la règle du jeu change : la décision est prise à la majorité simple de l’article 24 (Legifrance, 2024). Seules les voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance sont comptabilisées. Les abstentions et les bulletins nuls ne sont plus pris en compte dans le calcul du total.
Synthèse des seuils de vote et des majorités en assemblée générale
Le tableau ci-dessous détaille les conditions légales nécessaires pour franchir chaque étape d’un vote soumis à l’article 25-1.
| Étape du vote | Règle de majorité | Seuil de voix requis | Conséquence sur la séance |
|---|---|---|---|
| Premier vote (Article 25) | Majorité absolue | Plus de 500/1 000es des voix du syndicat | Résolution adoptée immédiatement si le seuil est franchi. |
| Condition de passerelle (Article 25-1) | Seuil de bascule | Au moins 1/3 des voix (334/1 000es) | Passage immédiat au second vote sous l’article 24. |
| Second vote (Article 24) | Majorité simple | Majorité des voix exprimées des votants | Résolution adoptée si les voix « pour » dépassent les « contre ». |
| Échec sous le tiers des voix | Rejet temporaire | Moins de 334/1 000es des voix du syndicat | Second vote immédiat impossible lors de la même séance. |
Que se passe-t-il si le seuil d’un tiers des voix n’est pas atteint ?
Si le projet de résolution recueille moins d’un tiers des voix totales de la copropriété lors du premier scrutin, le second vote ne peut pas avoir lieu immédiatement au cours de la même assemblée générale (Legifrance, 2024). La résolution est refusée pour la séance en cours.
Toutefois, pour certaines catégories de travaux, le législateur prévoit un rattrapage différé. C’est le cas pour les travaux prévus au f de l’article 25 (travaux d’économie d’énergie ou d’isolation). Si ces travaux n’ont pas atteint le seuil d’un tiers des voix, le syndic ou les copropriétaires peuvent convoquer une seconde assemblée générale dans un délai maximal de 3 mois. Lors de cette nouvelle assemblée, le projet pourra statuer directement à la majorité simple de l’article 24 (Legifrance, 2024).
Quelles décisions sont concernées par le vote passerelle depuis 2024 ?
Le champ d’application de l’article 25-1 a été clarifié et étendu. Depuis la mise en conformité de la loi le 11 avril 2024, la passerelle s’étend à toute décision soumise à la majorité absolue de tous les copropriétaires, qu’elle relève explicitement de l’article 25 ou d’une autre disposition légale (Legifrance, 2024).
Cette évolution concerne un large éventail d’équipements et de travaux au sein du bâtiment :
- Les travaux de rénovation énergétique (isolation thermique par l’extérieur, réfection de toiture, modernisation de la chaufferie collective).
- L’installation ou le remplacement d’équipements collectifs (interphonie, contrôle d’accès, compteurs individuels d’eau ou de chauffage).
- L’autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes (ouverture d’un mur porteur, pose de climatisation extérieure).
- La désignation ou le renouvellement du syndic de copropriété et les membres du conseil syndical.
Quel impact financier et technique pour les bailleurs et occupants ?
Pour le propriétaire bailleur comme pour l’occupant, la maîtrise de l’article 25-1 constitue un levier financier direct. En facilitant l’adoption des projets de travaux, la passerelle évite la multiplication des assemblées générales extraordinaires, dont l’organisation engendre des frais de convocation et d’honoraires de syndic à la charge du syndicat.
Sur le plan technique et patrimonial, le vote de travaux de rénovation énergétique (isolation des réseaux d’eau chaude, calorifugeage, VMC collective) conditionne le classement du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) des lots individuels. Pour un propriétaire bailleur, faire voter ces travaux à la majorité simple lors du second vote permet de lutter contre la décote immobilière et de maintenir le bien sur le marché de la location sans subir l’interdiction de louer liée aux passoires thermiques.
Pour réussir l’application de la passerelle le jour J, le conseil syndical doit veiller à la rédaction rigoureuse de l’ordre du jour. La résolution soumise au vote doit obligatoirement mentionner la possibilité d’appliquer l’article 25-1 pour que le président de séance puisse lancer le second vote immédiat en conformité avec les textes de référence.
Questions fréquentes
Est-il possible d’enchaîner le second vote de l’article 25-1 le jour même ?
Oui, si la résolution obtient au moins 334/1 000es des voix au premier vote, le second vote a lieu immédiatement au cours de la même séance d’assemblée générale, en appliquant la majorité simple de l’article 24.
Quelle est la différence de calcul entre l’article 25 et l’article 24 ?
L’article 25 calcule la majorité absolue sur l’ensemble des millièmes de la copropriété. L’article 24 calcule la majorité simple uniquement sur les voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Que devient une résolution d’isolation si elle obtient moins d’un tiers des voix ?
Le second vote immédiat est impossible. Cependant, pour les travaux d’économie d’énergie (article 25 f), une seconde assemblée générale convoquée dans un délai maximal de 3 mois peut voter le projet à la majorité simple.