En bref :
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) a longtemps pénalisé de manière injuste les petites surfaces en copropriété en raison d’algorithmes de calcul défavorables.
- Un biais structurel : Selon le Ministère de la Transition écologique (2024), 28 % des logements de moins de 30 m² sont classés F ou G, contre 10,1 % pour les logements de plus de 100 m².
- Une révision ciblée : L’arrêté du 25 mars 2024 a ajusté les seuils pour les surfaces de moins de 40 m², faisant sortir 140 000 logements des classes F et G dès le 1er juillet 2024.
- Un calendrier de sanctions : Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des logements classés G sont interdits à la location pour les nouveaux baux.
- Le piège juridique : Les travaux sur parties communes nécessitent un vote à la majorité absolue de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.
Pourquoi le calcul du DPE pénalisait-il structurellement les studios ?
La méthodologie du DPE attribuait une note disproportionnée aux petites surfaces. Selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique (2022), 34 % des logements de moins de 30 m² étaient qualifiés de passoires thermiques (classes F et G) au 1er janvier 2022. Ce phénomène s’expliquait par deux biais techniques majeurs identifiés par le Ministère de la Transition écologique en 2024.
Le premier biais concerne l’eau chaude sanitaire (ECS). Le calcul de la consommation d’ECS au mètre carré pesait de manière égale sur les besoins d’un logement de 20 m² et de 30 m², augmentant artificiellement la consommation exprimée en kWh/m²/an des petites surfaces. Le second obstacle résidait dans l’indice de compacité thermique, c’est-à-dire le ratio entre la surface des parois donnant sur l’extérieur et la surface habitable, qui pénalisait fortement les logements de moins de 15 m².
Quels sont les impacts réels de la réforme du 1er juillet 2024 ?
Pour corriger ces anomalies de calcul, l’arrêté du 25 mars 2024, entré en vigueur le 1er juillet 2024, a ajusté les seuils des étiquettes DPE pour les surfaces de moins de 40 m² via une pondération spécifique sur l’ECS et la compacité. Cette révision réglementaire du 1er juillet 2024 a fait sortir environ 140 000 logements de moins de 40 m² des classes F et G sans la moindre réalisation de travaux, selon le Gouvernement français (2024).
Au 1er janvier 2025, environ 120 000 résidences principales de moins de 40 m² sont définitivement sorties du statut de passoire thermique grâce à cet ajustement réglementaire, d’après le Service des données et études statistiques (2025). Le SDES précise que 38 % à 40 % de la baisse du nombre total de passoires énergétiques entre le 1er janvier 2024 et le 1er janvier 2025 est directement attribuée à cette réforme ciblée. Malgré ce correctif, au 1er janvier 2025, 12,7 % des résidences principales en France métropolitaine restent classées F ou G, soit 3,9 millions de logements.
| Indicateur ou réglementation | Chiffre ou mesure officielle | Source officielle | ||
|---|---|---|---|---|
| Passoires thermiques (< 30 m²) v. (> 100 m²) | 28 % contre 10,1 % | Ministère de la Transition écologique (2024) | 140 000 logements | Gouvernement français (2024) |
| Résidences principales < 40 m² reclassées au 01/01/2025 | 120 000 logements | Service des données et études statistiques (2025) | ||
| Part de la réforme dans la baisse des passoires (2024-2025) | 38 % à 40 % de la baisse totale | Service des données et études statistiques (2025) | ||
| Total des passoires F et G en France métropolitaine | 3,9 millions (12,7 % du parc) | Service des données et études statistiques (2025) |
Quelles sanctions financières et interdictions pèsent sur les bailleurs ?
L’urgence de la mise aux normes découle d’un calendrier législatif strict imposé par la Loi Climat et Résilience de 2021. Les conséquences financières pour les propriétaires bailleurs ne se limitent pas à une dépréciation de la valeur verte du bien, mais touchent directement la perception des loyers.
Le gel de la hausse des loyers s’applique à tous les logements privés classés F et G depuis le 24 août 2022, selon le Ministère de la Transition écologique (2023). Concernant l’interdiction de louer, les seuils s’activent progressivement :
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWhEF/m²/an d’énergie finale ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail locatif (Ministère de la Transition écologique, 2023).
- Depuis le 1er janvier 2025, l’ensemble des logements classés G au DPE sont interdits à la location pour les nouveaux baux et renouvellements (Ministère de la Transition écologique, 2024).
- Les logements classés F seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2028 (Loi Climat et Résilience, 2021).
- Les logements classés E seront interdits à la location à compter du 1er janvier 2034 (Loi Climat et Résilience, 2021).
Comment rénover une petite surface face aux règles de copropriété ?
La réalisation de travaux d’isolation représente un défi juridique complexe pour le propriétaire d’un petit lot en copropriété. Une isolation thermique par l’intérieur (ITI) réduit la surface habitable, ce qui pénalise fortement la valeur locative d’un studio. À l’inverse, l’Isolation Thermique par l’Extérieur (ITE) préserve le volume intérieur mais touche à la structure du bâtiment.
Sur le plan juridique, les propriétaires individuels de petits lots ne peuvent pas engager unilatéralement des travaux d’ITE sur l’immeuble sans l’accord de la copropriété en Assemblée Générale, comme le rappelle le Sénat (2023). Dans une copropriété, les travaux d’isolation thermique portant sur les parties communes (façades, toiture) doivent impérativement être votés à la majorité absolue de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.
Le bailleur se trouve ainsi bloqué entre l’obligation légale de décence énergétique de son bien privatif et la volonté collective des copropriétaires en Assemblée Générale, qui peuvent refuser ou adjoindre de longs délais au vote des travaux globaux de rénovation.
Questions fréquentes
Est-ce que le DPE est vraiment injuste pour les petits appartements en copropriété ?
Oui, le mode de calcul pénalisait artificiellement les petites surfaces en raison d’un poids disproportionné attribué à l’eau chaude sanitaire et à la compacité thermique. Bien que l’arrêté du 25 mars 2024 ait corrigé ces biais pour les moins de 40 m², les contraintes de vote en copropriété restent un obstacle lourd.
Comment faire recalculer le DPE d’une surface de moins de 40 m² ?
Depuis le 1er juillet 2024, les propriétaires de logements de moins de 40 m² peuvent générer une attestation de réévaluation de leur étiquette DPE directement sur le site de l’ADEME, sans avoir besoin de payer une nouvelle visite d’un diagnostiqueur immobilier.
Un propriétaire peut-il isoler la façade de l’immeuble pour améliorer son DPE ?
Non, un propriétaire individuel ne peut pas décider seul de réaliser une isolation par l’extérieur. Les travaux d’isolation sur les parties communes nécessitent obligatoirement un vote en Assemblée Générale à la majorité absolue de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.