En bref :
Le permis de louer est un dispositif local imposant une déclaration ou autorisation préalable afin de garantir la salubrité et la décence des logements mis en location.
- Autorisation préalable : requiert le formulaire Cerfa n° 15652 avant la signature du bail pour éviter jusqu’à 15 000 € d’amende administrative.
- Déclaration préalable : s’effectue via le Cerfa n° 15651 dans les 15 jours suivant la conclusion du contrat de location.
- Décence énergétique : interdiction de louer les logements de classe DPE G depuis le 1er janvier 2025, puis F en 2028 et E en 2034.
- Gel des loyers : blocage strict de toute hausse de loyer pour les passoires énergétiques (classes F et G) depuis le 24 août 2022.
Le permis de louer est une mesure réglementaire municipale ou intercommunale imposant une déclaration ou une autorisation préalable avant la mise en location d’un logement afin de vérifier sa conformité aux critères de décence et de salubrité, garantissant ainsi un habitat digne et sécurisé aux occupants.
Quel est le cadre légal du permis de louer en France ?
Le permis de louer s’appuie sur l’article 92 de la loi n° 2014-366 (loi ALUR), codifié aux articles L. 634-1 à L. 635-11 du Code de la construction et de l’habitation. Selon les zones délimitées par les collectivités, le propriétaire bailleur doit accomplir une formalité administrative spécifique sous peine de lourdes sanctions financières fixées par le préfet.
Dans les communes ayant instauré la déclaration préalable de mise en location, le bailleur doit déposer le formulaire Cerfa n° 15651 auprès de la mairie dans les 15 jours suivant la conclusion du bail. L’absence de déclaration expose à une amende administrative d’un montant maximal de 5 000 €.
Dans les secteurs soumis à l’autorisation préalable de mise en location, le dossier incluant le Cerfa n° 15652 doit être validé avant la signature du contrat. Si le logement est loué sans autorisation, l’amende administrative peut atteindre 5 000 €, et jusqu’à 15 000 € en cas de récidive sous 3 ans. Louer un bien malgré un refus explicite d’autorisation entraîne également une amende maximale de 15 000 €.
Il est important de noter que selon l’article L. 635-8 du Code de la construction et de l’habitation, le défaut de permis de louer ne frappe pas le bail de nullité : le contrat de location reste valide et produit tous ses effets juridiques envers le locataire, qui reste protégé.
Quelles sont les obligations de décence énergétique pour louer ?
La décence énergétique est régie par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, modifié par le décret n° 2023-796 du 18 août 2023. Un logement ne peut être mis en location si sa consommation d’énergie dépasse les seuils légaux établis par les autorités publiques.
Depuis le 1er janvier 2023, la consommation d’énergie finale du logement doit être inférieure à 450 kWh/m² par an. Le calendrier réglementaire durcit progressivement les exigences pour l’ensemble du parc locatif en France métropolitaine :
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements de classe DPE G (pour les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement).
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements de classe DPE F.
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements de classe DPE E.
De plus, depuis le 24 août 2022, un gel de l’augmentation des loyers s’applique à toutes les passoires énergétiques (classes F et G). Toute révision, majoration ou revalorisation du loyer est strictement interdite lors de la relocation ou du renouvellement du bail.
En cas de non-respect de la décence énergétique, le locataire peut saisir le tribunal. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit des sanctions civiles : réduction du loyer, suspension du versement du loyer ou obligation sous astreinte pour le bailleur d’exécuter les travaux de rénovation requis.
Synthèse des formalités, exigences DPE et sanctions financières
| Dispositif ou obligation | Formalité ou calendrier | Sanctions ou impacts juridiques |
|---|---|---|
| Déclaration préalable de mise en location | Formulaire Cerfa n° 15651 (envoi sous 15 jours après signature) | Amende administrative jusqu’à 5 000 € |
| Autorisation préalable de mise en location | Formulaire Cerfa n° 15652 (dépôt obligatoire avant signature) | Amende jusqu’à 5 000 € (15 000 € si récidive sous 3 ans ou refus) |
| Seuil maximal d’énergie finale (depuis 2023) | Consommation inférieure à 450 kWh/m²/an | Décence non conforme, travaux exigibles sous astreinte |
| Interdiction DPE G / F / E | Interdiction G (2025), F (2028), E (2034) | Sanctions civiles : réduction ou suspension de loyer (art. 20-1) |
| Gel des loyers des passoires (DPE F et G) | Applicable depuis le 24 août 2022 | Interdiction d’appliquer la revalorisation annuelle du loyer |
Comment rénover un logement pour respecter le permis de louer et la décence ?
Pour mettre un logement aux normes environnementales et obtenir l’autorisation de louer, des travaux de rénovation thermique ciblés sont indispensables. Dans une copropriété, le bailleur doit veiller à respecter le règlement de copropriété avant de modifier les équipements privatifs ou les ouvertures extérieures.
Tuto pratique : remplacer des fenêtres en copropriété
L’isolation des parois vitrées permet de gagner des classes précieuses au DPE. Voici la démarche étape par étape :
- Vérifier le règlement de copropriété : assurez-vous que la teinte et la matière des menuiseries respectent l’harmonie de la façade.
- Déposer une déclaration préalable en mairie : si la modification change l’aspect extérieur du bâtiment, un dossier d’urbanisme est requis.
- Choisir le vitrage adapté : optez pour un double vitrage à isolation renforcée (VIR) avec une pose sur dormant existant sain ou une dépose totale pour éliminer les ponts thermiques.
- Calfeutrer et étancher : appliquez un compribande et un mastic étanche sur le périmètre du châssis pour garantir une parfaite étanchéité à l’air.
Moderniser le système de chauffage et la ventilation
L’installation d’une VMC hygroréglable ou le remplacement de convecteurs obsolètes par une pompe à chaleur ou des radiateurs inertiels haut rendement réduit drastiquement les kWh/m²/an. La ventilation maîtrisée évite l’humidité et les moisissures, souvent éliminatoires lors des contrôles visuels du permis de louer.
Questions fréquentes sur le permis de louer
Qu’est-ce que le permis de louer pour un logement en location ?
Le permis de louer est un dispositif réglementaire local exigeant une déclaration ou autorisation préalable auprès de la mairie avant de louer un bien. Il permet de contrôler la conformité du logement au regard de la salubrité et de la décence énergétique avant l’arrivée du locataire.
Quel est le montant des amendes en cas d’absence de permis de louer ?
Le préfet peut prononcer une amende administrative allant jusqu’à 5 000 € en cas de défaut de déclaration ou d’autorisation préalable. Ce montant peut atteindre 15 000 € en cas de récidive dans les 3 ans ou de mise en location malgré une décision de refus.
Que risque le propriétaire si le logement est une passoire énergétique ?
Depuis le 24 août 2022, le loyer des passoires (DPE F et G) ne peut plus être augmenté. De plus, depuis 2025, la location des logements DPE G est interdite. Le locataire peut obtenir au tribunal la réduction du loyer et l’obligation de faire des travaux.